El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio emitió un concepto técnico con el propósito de precisar la correcta aplicación de la Ley 675 de 2001 en lo relacionado con la administración y el uso de los bienes comunes en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. El pronunciamiento, dirigido a propietarios, consejos de administración y administradores, busca resolver dudas frecuentes sobre la asignación y el aprovechamiento de los parqueaderos, en especial aquellos destinados a visitantes.
De acuerdo con el ministerio, la normativa vigente establece una clara diferenciación entre los bienes comunes esenciales y los bienes comunes no esenciales. Los primeros corresponden a elementos indispensables para la existencia y estabilidad del inmueble, como la estructura, las cubiertas, las fachadas y el terreno. Estos bienes no pueden ser objeto de uso exclusivo ni de aprovechamiento particular. Por su parte, los bienes comunes no esenciales pueden estar sujetos a regulaciones específicas que definan su uso, siempre que dichas decisiones se adopten conforme a la ley y al reglamento de propiedad horizontal.
En este contexto, la cartera de Vivienda fue enfática al señalar que los parqueaderos destinados a visitantes tienen la naturaleza de bienes comunes de uso general. En consecuencia, no pueden ser ocupados de manera permanente ni asignados como bienes de uso exclusivo a uno o varios propietarios. Esta restricción, explicó el ministerio, tiene como finalidad garantizar el acceso equitativo de los visitantes, preservar la seguridad interna y asegurar el adecuado funcionamiento de la copropiedad.
El concepto técnico también aclaró que la situación es distinta para los parqueaderos destinados a los residentes. Estos sí pueden ser asignados en uso exclusivo, siempre que el procedimiento sea equitativo, respete las normas urbanísticas vigentes y no desnaturalice el destino comunitario de los espacios reservados para visitantes. Además, cualquier asignación debe estar debidamente respaldada en el reglamento de propiedad horizontal y contar con las aprobaciones requeridas por la asamblea general.
Otro aspecto relevante del pronunciamiento es la facultad de las copropiedades para regular el uso de los parqueaderos mediante los reglamentos internos o de convivencia. En estos documentos se pueden establecer condiciones de acceso, horarios, restricciones, sanciones por uso indebido y criterios de rotación, siempre dentro del marco legal. El ministerio recordó que estas normas internas son herramientas clave para prevenir conflictos entre residentes y garantizar una convivencia armónica.
En cuanto a la posibilidad de realizar cobros o explotar económicamente los parqueaderos, el ministerio precisó que cualquier decisión en este sentido debe ser aprobada expresamente por la asamblea general de propietarios. Asimismo, dicha autorización debe quedar consignada de manera clara en el reglamento de propiedad horizontal, especificando las condiciones, destinación de los recursos y responsables de su administración.
Finalmente, la entidad aclaró que documentos como cartillas, manuales o guías sobre propiedad horizontal tienen un carácter meramente orientador. Por lo tanto, no son jurídicamente vinculantes y no pueden modificar ni contradecir lo establecido en la Ley 675 de 2001 ni en el reglamento aprobado por la asamblea. Con este concepto, el Ministerio de Vivienda busca brindar mayor seguridad jurídica y promover una gestión transparente y ordenada de los bienes comunes en las copropiedades del país.
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