La aclaración quedó consignada en la Circular Externa 0028, dirigida a copropietarios, administradores y residentes, y surge tras las inquietudes generadas por el incremento del salario mínimo para 2026 y por reportes de posibles alzas desproporcionadas en algunas copropiedades.
En el documento, ambas entidades recuerdan que la determinación del valor de las cuotas de administración es una competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios, de acuerdo con lo establecido en la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en el país.
Según la normativa, cualquier modificación en el valor de estas cuotas debe basarse en el presupuesto anual aprobado por la asamblea y no en variables externas como el salario mínimo o la inflación.
La asamblea es la que fija las cuotas
En la circular, los ministerios reiteran que la legislación vigente define con claridad quién tiene la facultad de fijar el valor de las cuotas dentro de una copropiedad.
“Conforme al régimen de propiedad horizontal previsto en la Ley 675 de 2001, la determinación del valor de las cuotas de administración y sus incrementos es una competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios”, señala el documento.
El artículo 38 de esa ley establece que la asamblea debe aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos del conjunto o edificio. Con base en ese presupuesto se determinan las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben pagar los propietarios.
Por esta razón, el valor de la cuota de administración no puede incrementarse automáticamente por decisiones externas ni por la variación de indicadores económicos.
“En consecuencia, el incremento de la cuota de administración no se encuentra legalmente atado al aumento del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente ni al Índice de Precios al Consumidor”, precisa la circular.
No obstante, la normativa contempla que si el reglamento interno de la copropiedad incluye una fórmula específica para calcular el incremento de la cuota, esta puede aplicarse. Dicho mecanismo, sin embargo, también puede ser modificado por decisión de la asamblea.
Ajustes deben sustentarse en el presupuesto
Las carteras de Trabajo y Vivienda también señalaron que cualquier ajuste en las cuotas debe sustentarse en el presupuesto aprobado para el funcionamiento del edificio o conjunto residencial.
Ese presupuesto contempla gastos como mantenimiento, seguridad, servicios comunes, administración y otras obligaciones necesarias para la operación de la copropiedad.
Por ello, los incrementos deben responder a los costos reales de funcionamiento del conjunto y no a la variación de indicadores económicos generales.
“Cualquier ajuste en el valor de la cuota de administración deberá estar sustentado en el presupuesto aprobado por la Asamblea General o en lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal”, reiteraron las entidades.
Finalmente, los ministerios invitaron a administradores y copropietarios a revisar con detalle los presupuestos de cada conjunto residencial y a realizar asambleas informadas y transparentes para discutir cualquier modificación en las cuotas.
Según la circular, las decisiones adoptadas en estos
espacios deben garantizar proporcionalidad, transparencia y sostenibilidad
financiera en la administración de las copropiedades, al tiempo que protegen
los intereses de los residentes y propietarios.
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